【住宅ローン】オーバーローン利用　マンションの残債がある場合

現在分譲マンションに住んでいて子供が大きくなり部屋が手狭もしくは部屋数が足りなくなり一軒家へ住み替えしたいがマンションの売却金額よりも住宅ローン残債が残るケースのお話です。

やっぱり一軒家が欲しい

結婚した当初、賃貸は家賃が勿体ないから取り合えずマンションを買って、将来は住み替えをしようと思いマンションを購入された方も多いと思います。バブルの時代は購入時よりも売却金額が上昇して儲かったと言う話もありましたが現在では相当な希少価値、競争倍率が高いマンション以外は値段が上がると言うことは殆どありません。

戸建てもマンションもそうですが新築で購入後は購入価格より売却価格の方が低くなるのは当然で購入時フルローンで購入した場合は売却価格よりもローン残債が残るケースが多くなります。購入時自己資金を投入しているか、繰り上げ返済をして残債を減らしている以外は売却金額が残債を上回るのは稀です。

マンションは人気のエリア、一等地など付加価値が高い物件を購入

築浅のマンションであれば高く売れるチャンスはあります。ただしマンションは立地が勝負なので人気の無いエリアだと売却も難しくなります。マンション購入時は人気のエリア、一等地の場所など付加価値が高いマンションを選びましょう。当然購入価格も高いですが、売却価格も高くなります。車で例えるならランクルとかハイエースに似てますね。とにかく中古市場でも高値取引してくれます。

さて本題のオーバーローンについて

マンションを売却して一軒家を購入しようと思ったときにマンションのローン残債が残る場合はどうすれば良いか。残債金額にもよりますが、以下の方法になります。

自己資金にて残債を返済する（新規戸建て住宅ローンには影響しない）
今度、購入する戸建て住宅のローンにマンション残債分を加算して住宅ローンを組む

１が出来るなら問題はありません、ローン残債を売却資金で返済し残りは現金で返済するだけです。２の場合はいわゆるオーバーローンと言います。例えば今度購入する一軒家が4000万円だとしてマンション売却後に残る残債1000万円を加算して合計5000万円のローンを組むことになります。今度購入する物件が4000万円であれば物件の価格以上（売買契約金額）にローンを組むことは出来ません。これが出来るなら安い金利で車が買えてしまいます。

但し金融機関によってはマンションの残債を1000万円までならオーバーローンで融資をしてくれる金融機関があります。