以前の記事で はじめての土地購入から土地契約までの流れ を解説しました。今回は土地契約から土地引き渡しまでの流れを解説します。前回の記事はこちら
無事土地契約完了！その後どうなる？
無事に土地売買契約が完了しましたら、次にすることは土地の決済（引渡し）準備になります。売主は土地に杭が入っていないく境界が不明な場合は、確定測量と言って測量を行い隣地及び道路との境界を確定させ境界杭を入れます。これは売主の負担にて行います。ごくまれに現況有姿渡しと言って確定測量を行わず現況のまま売ることも有ります。（もちろん買主承諾のもと）
売主側の準備
確定測量が必要な場合は、測量及び土地登記に約１ケ月ほどかかりますので、土地の引き渡しは確定測量後、土地の登記完了後になります。売主の都合では土地売買契約後１ケ月後が土地の最短引き渡し日になります。
買主側の準備
買主の方は万が一、銀行事前審査を通していない場合は早急に事前審査を行います。大抵、土地売買契約前に事前審査を通してくださいと言われます。
事前審査が通っている場合は、銀行の本申し込みを行います。これは事前審査とは異なります。いわゆる本審査になります。事前審査が通っていれば大抵は本審査は通るものですが、ごくまれに本審査にてNGになるケースもありますので注意が必要です。事前審査後、本審査までにローンを組んだり、キャッシングを行ったり、引き落としが出来なかったり等絶対ダメです。とにかく本審査が通るまではおとなしくしていた方が賢明です。
本申し込みでは土地の担保評価等、審査されます。本申し込み後、約１週間程で本審査承認が出ますので本審査承認後、ローン金銭消費貸借契約になります。ローン契約後、３日～５日でローン実行が可能になります。買主の都合でローンがある場合、土地の決済は最短で土地売買契約後、３週間程です。
土地の引き渡し日は土地の売買契約に記載されている
土地の引き渡し日は不動産屋の方で確定測量のスケジュールを見込んで予め決定しています。上記で述べた様に確定測量が約１ケ月、融資実行までが約３週間ほどかかりますので、土地の引き渡しは契約から３０日以降で設定してあるはずです。土地の引き渡し日が守れない場合は違約金が発生します。もし確定測量が不要で、買主が現金購入の場合はすぐにでも引き渡しが可能です。
いよいよ土地決済の日
土地の決済（引渡し）は通常、平日の午前に行われます。平日に休みを取ることが必要になりますので覚えておきましょう。これは銀行の営業している時間及び法務局が開いている時間に、売主への入金及び買主への所有権の移転登記申請受付をしなくてはならない為です。買主が銀行ローンを利用する場合、銀行の支店等で行われる事が多いです。
参加者ですが 売主、買主、仲介不動産屋、司法書士、銀行担当者 になります。当日行う事は以下の通りです。仲介手数料、報酬額、清算金など現金が必要になりますので事前に不動産屋に見積もりを依頼しておきましょう。
- 土地代金の残金を売主へ支払う（買主が銀行にてローン融資額を売主口座へ入金手続き）
- 買主は残代金の通帳確認を行う
- 司法書士は入金確認後、所有権移転登記の手続きを売主、買主の署名捺印をもらい行います。
- 登録免許税、固定資産税の清算、司法書士の報酬、銀行事務手数料等の支払いを行います
土地決済の日に行う事は以上の様な流れです。土地残金の入金手続きに時間がかかりますので、約２時間ほど見ておいた方が良いでしょう。銀行での手続きが終われば、司法書士にて法務局へ所有権移転登記の申請受付に出向きます。
こうして約１週間後に土地登記簿謄本が出来上がり、土地所有者が売買の原因によって移転されています。土地決済が終われば、買主の土地ですのでテントを張って過ごしても大丈夫です！！
以上、今回は土地決済までの解説でした。
ローンの事前審査は数行提出すると、その都度申込用紙と書類をそろえないと行けないので、一括して申し込むと楽に済みます。
