auじぶん銀行住宅ローンのメリット・デメリット

今回はauじぶん銀行住宅ローンについて解説してみます。最近よく目にするauじぶん銀行についてどんな内容でどんな特徴があるのか私なりの見解で解説してみますので最後まで是非読んでください。HPによると価格ドットコム住宅ローン部門別第1位の様です(2021年2月現在)

auじぶん銀行住宅ローン5つのメリット

  • 固定金利も変動金利もネット銀行ならではの魅力的な金利

    • 変動金利 0.410% 全期間引下げプラン(2021年2月適用)
    • 固定10年 0.525% 当初期間引下げプラン(2021年2月適用)
      • 金利は申し込み時ではなく実際に住宅ローンを借入時の金利が適用
      • 別途借入金額の2.2%(税込)の事務手数料が発生

銀行ではよくある金利を全期間引下げか当初期間引下げにするパターン。表向き金利は引き下げ後の表示がされている場合が多く、実は基準金利はもっと高い。例えば、今回のauじぶん銀行変動金利の基準金利は 2.341%で 当初期間引下げ幅を -1.931%としていてその引下げた結果 変動金利0.410%としています。

まあよくある話で、基準金利は意味あるの?って感じです。この当初期間引下げプランの場合、10年固定は 基準金利 2.52%で 当初引下げ幅が1%なので出来上がり 1.52%です。これならフラットの方がマシですね。固定10年の方は 当初期間引下げプランがなんとー1.995%ですので、出来上がりが 0.525%になっています!! まあ、誰も全期間引下げプランを選択する人はいないです。完全に当初引下げプランに誘導しています。

融資の金利で注意しないといけないのは、適用金利は融資実行月だと言うことです。申し込み月に金利が安くでも融資実行時(抵当権設定時)が適用金利になりますので、数か月先の話になるので微妙な金利の増減は運任せです。

フラット35等は抵当権設定時に融資実行となる為、土地、建物融資をフラットで行うと融資実行が半年先とかあり得る話で、過去にもフラットは3ケ月で0.75%金利が上昇したことがありますのである意味博打になります。これが35年間固定ですから本当に恐ろしいです。3ケ月で数百万違う訳ですから。

出ました!ネット銀行の罠 事務手数料! なんと借入金額の2.2%です! 3000万円の借入で660,000円 保証料が不要と言うものの事務手数料を取られる訳です、66万円であれば通常の銀行での保証料と変わらないので 保証料上乗せ 0.2%だとすると 変動金利出来上がり 0.61%ですので地方銀行と変わらないですね。地方銀行の場合、保証料上乗せ0.15%の所も多いですのでそれで0.56% ますます差が無くなってきます。

よくある質問で、変動金利から固定金利へは変更出来ますが、当初固定金利を選択した場合は当初固定期間が終了するまで変更は出来ませんので注意してください。どうしても変更したい場合は、借り換えになります。(事務手数料、抵当権設定料を計算しても得になる場合は借り換えを勧めます)

商品詳細説明書からの注意点 完済時の年齢は80歳 年収200万以上 やはり融資は建物完成時(抵当権設定時)と言うことはつなぎ融資必要です。土地融資が必要な場合は面倒な事になります。借入金額は500万以上2億円以内(2億円以内とはなかなかやりますね。通常銀行は1億円が多いです)諸費用もローンに組み入れることが出来るのはいいですね。契約書金額の10%以内まで諸費用を見てくれます。

  • スマホ+電気 金利優遇割最大年0.1% 金利引下げ

    • auモバイル優遇割 2021年3月1日開始 住宅ローン適用金利から年0.07%引下げ
    • じぶんでんき優遇割 住宅ローン適用金利から年0.03%引下げ
    • 合計で最大年0.1%引下げ これを変動金利プランに採用するとなんと年0.31%!

スマホがau回線で自宅の電気をじぶんでんきへ変更出来る方であればメリットはありそうですね。ただし電力の自由化で今どき電力会社が選択出来る様になっていますがオール電化住宅は対応していないので注意が必要です。じぶんでんきも対応不可です。因みに0.1%金利が下がることによってのメリットは 借入額3000万円 35年場合 月1200円程度、年間14000円のメリットはありますので利用しても良いと思います。

  • 充実の保証内容 すべてのけが・病気をカバー+ガン保障

    • 死亡、所定の高度障害状態、余命6ケ月以内 →住宅ローン残高相当額支払い
    • がんと診断された場合→ がんと診断されただけで住宅ローン残高が1/2(50歳迄)
    • 全疾病で入院が継続180日以上となった場合→ 住宅ローン残高0円
    • すべてのけが、病気で入院が連続して31日以上 →毎月ローン返済支払い

死亡、高度障害はどこの銀行でもついてくる内容です。auじぶん銀行はがん50%保障団信が標準で、がん100%保障団信は金利0.2%上乗せになります。この50%がん団信って微妙ですね。大抵がん団信は皮膚がんを除くがん告知がされた場合保険金がおりるケースが多いのでこのタイプはどうなんでしょうか。入院が180日(6ケ月)で0円になりますが、6ケ月も入院させてくれる病院があるのかですね。まあ保障が付いていないよりかは良いとは思いますが、何となく他の団信と比べると中途半端な感じがします。

  • 申込~契約まで 自宅でカンタンお手続き!

    • 申込~契約までネットで完結 書類の提出も簡単アップロード

これがネット銀行最大のメリットですね。自宅に居ながらして書類のやりとりが出来ます。ただし注意書きの所に 「住宅ローン契約に付随するauじぶん銀行指定の司法書士との抵当権設定に関する面談はネット手続きができません」 と記載されています。

結局は決済日(融資実行日)に司法書士と立会いが必要で当然、決済日に所有権移転登記を行いますので法務局が開いている平日に手続きは必要になります。HPを見ると不動産屋及び売主、司法書士との立会場所を決めてくださいと記載されているので恐らく不動産屋(住宅メーカー)が音頭を取らないといけないでしょう。

注意事項に「土地代金や建物建築時の中間金などのお支払いタイミングで分割してのご融資は出来かねます」と記載されていますので、やはり、

つなぎ融資の面倒な事がネット銀行の最大のデメリットです

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  • いろいろおトクな6つの「0円」

    1. 一般団信の保険料0円
    2. がん50%保障団信の保険料0円
    3. 保証料0円
    4. 資金移動0円
    5. 一部繰り上げ返済手数料0円
    6. 収入印紙代0円

上記6つが0円とうたっています。1はどこの銀行でも保険料は銀行負担です。2は大手銀行はがん団信はオプションもしくはキャンペーンに無料付帯があります。3、通常銀行は保証料が必要ですが0円とうたってはいるものの、しっかりと事務手数料が取られていますので実質0円では無いですね。4、5についてはどこの銀行もネットバンキングを申し込んでもらえれば殆ど無料で出来ます。6の収入印紙代が0円はメリットです。

まとめ

今回はネットでも露出度の高い auじぶん銀行住宅ローンを取り上げてみました。私なりにまとめると以下の様になります。メリット、デメリットを理解して利用する様にしましょう。

メリット

  • 自宅に居ながらにしてローン申し込み~契約まで手続きを行う事が出来る
  • 金利がまあまあ安い
  • au回線を利用していて、auじぶんでんきとセットで加入すると金利優遇がありメリット大
  • au経済圏で統一出来る
  • 生命保険はほどほどに充実している

デメリット

  • 保証料が0円と言うものの、しっかり事務手数料が取られている
  • 土地融資は面倒
  • つなぎ融資が必要
  • 全て自宅では完結しなく、司法書士との面談(決済日)は平日に行う
  • 自分で融資の流れすべてを把握するのは少しだけハードルが高い

以上、最後まで読んで頂き有難うございました。今後もネット銀行を紹介していきます。

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