家づくりをする人でほとんどの人が住宅ローンを利用します。親からの資金援助で現金一括の人もごくまれにいますが。住宅ローンについて今回は述べたいと思います。
大きく分けると ①フラット３５と②銀行ローン フラット３５は銀行窓口でも取り扱っているので銀行オリジナルローンと混同しやすいですがフラット３５の融資元は住宅金融支援機構です。銀行によって融資金利が異なりメガバンクと地方銀行では金利が全く異なります。当然地方銀行の方が金利は安いです。金利の安さではアルヒなんかも有名です。ではこのフラット３５を利用するメリットを簡単に言うと
フラット３５のメリット
- ３５年間金利が変わらない
- 自営業、就職、転職１年未満の人にやさしい
- 団体生命保険に加入出来なくても借入可能
- 保証料が不要
- セカンドハウスも融資可能
代表的なメリットは上記です。
１、35年間金利が変わらないのは将来設計が読めるのがメリットです。ただし今どきはやりの銀行系変動金利を見てしまうと高く感じます。
２、自営業の方は銀行は非常に厳しく決算書がマイナスでは借入出来ません。自営業の方は申告所得を少なめに出している人が多い為、毎月の返済額は支払い可能でも借入することが困難です。また就業、転職１年未満、派遣社員などは銀行系は融資厳しいですがフラットは１ケ月の給料明細で借入することが可能な場合があります。
３、銀行系の融資は団体生命保険が無料で付帯されるのが殆どですが条件は団体生命保険に加入できることが条件になります。大きな病気、入院歴、投薬など告知書により加入を断られる事があります。健康診断の再検査等でも加入不可になることもあります。ですので銀行系はこの団体生命保険に加入できなければローンを組むこともできません。フラットは団体生命保険に加入出来なくても融資をしてくれます。ただし注意しないといけないのは、死亡、高度障害、寝たきりになったとしてもローンは払い続けなければなりません。銀行系は団体生命保険によってすべて免除されます。
４、昔は保証人を立ててローンを組んだのですが現在は保証会社を利用するのがほとんどでフラットの場合は保証料が不要です。（銀行系は保証料前払いか金利上乗せ0.2％程度になります）2500万円の借入をした場合約50万ほどの保証料が銀行系の場合は必要なのですが、フラットはそれが不要と言うことなのでメリットはあります。
５、住宅ローンの基本原則は住むための家が必要で本人が住むことが前提のため割安な金利でローンを組むことが出来ます。ちなみに本人が住まないローンはアパートローンもしくは事業用ローンになりますので金利が３～５％くらいになります。セカンドハウスは別荘になるため、住宅ローンでは借入出来ないのですが唯一フラット３５はセカンドハウスでもローンを低金利で組むことが出来ます。ただし事業用に利用はダメです。少し前に話題になった投資用マンションにフラットを利用したスキームです。親が息子の為にローンを組む場合に利用したりします。
少し長くなりましたので、次回に続きます
