前回フラット３５についてのメリットを述べましたが今回はデメリットについて述べます。
- ３５年先、世の中の情勢がどうなっているかわからない。
- 建物が完成時（抵当権設定時）で無いと融資実行出来ない。
- 上記と同じですが、融資実行は１回のみですので土地購入の場合、つなぎ融資が必要
- 団体生命保険料が必要
- 申し込み手続きが面倒
１、実は私も以前住宅ローンを組んだ時はフラット３５でした。（住宅金融公庫ですけどね）うたい文句は将来の人生設計において安心があると思ってローンを組みましたが１０年経つと世の中の情勢が変わっていて銀行系が個人の住宅ローンに参入して過当競争で低金利時代になってしまいました。当時の金利ではとても３５年なんて返済する理由がないので銀行系でもちろん借り換えをしました。まあこの様な経験から長期固定でなくても良いかなと思っています。固執する必要はなく、時代の変化に合わせてローンを組むのが良いと思っています。
２，３、フラット３５最大のネックは融資実行が１回ということ。初めてローンを組む人にとっては一番理解しにくいつなぎ融資のはなしです。
銀行の立場になれば分かりやすいのですが、銀行は何千万円もの融資をするのに、土地や建物を担保にします。（返せなかったら土地、建物没収しますよ。質入れみたいなものです）住宅ローンは住宅を建築する為のローンですので土地だけでは融資してくれません。完成した建物があって土地と共に抵当権設定をしてお金を融資してくれます。ですので融資を実行できるのは建物完成時なのです。
ということは土地のローンはどうなるかと言うことですが、土地代金を支払わないと売主さんは土地を譲ってくれないので他の銀行でいったんつなぎ融資と言うものを使います。仮に土地が１０００万、建物が２０００万で合計３０００万円の計画としましょう。
フラット３５で借入を３０００万円とした場合、この３０００万円の融資実行タイミングは建物完成時なんです。土地の１０００万円の出所は他の銀行にてつなぎ融資を組み、土地の代金を売主さんに支払い土地を手に入れ建築をします。フラットで融資実行３０００万円を実行時につなぎ融資銀行へ１０００万支払うのです。土地の融資を実行して手に入れてからフラットで融資実行するまでの金利をつなぎ融資と言い金利が発生します。工期が長ければ長いほどこの金利利息分は増えていきます。
ちなみに建築業界では着工時に全体予算の１／３を支払い、棟上げ時に２／３ 残り１／３を完成時に支払う習慣がありますので実は建物にもつなぎ融資を使います。このつなぎ融資と言うのがなかなかわかりずらいと思いますがフラット３５を利用する場合は必ず必要になることを覚えておいてください。
４、団体生命保険について 以前に述べた様に銀行系は団体生命保険が無料で付帯していますので保険料を払う必要はないのですがフラット３５の場合、強制ではありませんが加入すること（任意）も可能ですので加入する場合は保険料の支払いが必要となります。借入額によりますが１０万円／年間ほどの保険料が必要になりますので結構な出費になります。これは他の生命保険で賄うことでも大丈夫です。
５、民間銀行ローンと比べてこのフラットの申し込みが非常に面倒です。ご自身で申し込みをしようと思うと土地購入の場合はかなりハードルが高くなります。つなぎ融資申し込みも必要ですので個人で申し込みはかなり面倒なことになります。
ここまで読んで頂いてありがとうございます。次回は住宅ローン攻略のまとめを致します。
